2600元收房，2250元出租，倒貼模式壓垮樂伽公寓！租客和房東怎么辦？

　　來源：央視經(jīng)濟(jì)信息聯(lián)播

　　8月7日，樂伽公寓通過微博發(fā)出公告：公司因經(jīng)營不善，無力履行合同，無法償還客戶欠款，目前已經(jīng)停止經(jīng)營，關(guān)閉所有業(yè)務(wù)。

　　而就在這則公告發(fā)布20多天前的7月14日，樂伽方面還曾辟謠說，“樂伽公寓跑路”的消息不實(shí)，公司處于正常的運(yùn)營狀態(tài)。

　　在樂伽公寓總部所在地江蘇南京，當(dāng)?shù)卣�府已組織相關(guān)機(jī)構(gòu)，為陷入合同糾紛的租客和房東進(jìn)行調(diào)解。近日，我們的記者也趕往江蘇南京，對(duì)此事進(jìn)行了調(diào)查。

　　按年收租，按季支付，樂伽公寓4倍杠桿擴(kuò)張“爆雷”

　　1，女租客：接受不了啊 一下讓我虧七八千塊錢。

　　男房東：那我虧了我找誰啊？

　　女租客：你租給樂伽的，你找樂伽去啊？

　　男房東：那你要這樣講沒辦法和解。

　　2，男租客：房東跟房客兩個(gè)受害者在這邊談 談什么談？ 有什么好談的？

　　女租客：我們倆怎么談？他沒有拿到錢（租金） 我也沒有拿到錢（退款）

　　在南京市鼓樓區(qū)，由政府設(shè)立的一個(gè)調(diào)解點(diǎn)，記者見到了正在爭(zhēng)執(zhí)的房東和租客。8月7日樂伽方面宣布無力償還欠款后，房東要求把房屋收回止損，但已經(jīng)交了全年租金的租客不愿搬走，秦昭襄王之子于是就發(fā)生了剛剛這一幕。記者在調(diào)查中了解到：樂伽的租客基本上都是年付租金，但樂伽卻是按季度甚至是按月向房東支付租金。

　　江蘇南京樂伽公寓租客陸先生 ：支付了一年的房租，加上一個(gè)月的押金，還有半個(gè)月的轉(zhuǎn)租費(fèi)，一共花了15500元。在7月底的時(shí)候，房東敲了我的房門，他告訴我，沒有收到樂伽的租金，他們租金是一個(gè)月一付。

　　隨后，記者多次嘗試聯(lián)系樂伽公寓的高管人員，但電話始終未能接通，樂伽公寓的總部也已經(jīng)人去樓空。記者在調(diào)查中了解到，注冊(cè)資本為100萬元的樂伽公寓，股東實(shí)際繳納資本僅為15.3萬元。樂伽公寓在宣傳簡(jiǎn)介中稱，其在南京，蘇州，杭州，成都等多個(gè)城市已擁有超過10萬多所房源，管理的房屋資產(chǎn)已達(dá)1000億元以上。

　　對(duì)此，專家分析稱，樂伽公寓的擴(kuò)張本質(zhì)上是一種金融加杠桿行為，也就是說：樂伽向租客收取一年租金并向房東支付一個(gè)季度的租金后，還可以再向三套房源的房東各支付一個(gè)季度的租金，而這三套房源如果順利租出去，就能再收取三套房屋全年的租金，就這樣，通過收付租金的“時(shí)間差”，樂伽可以迅速擴(kuò)大規(guī)模。

　　中國人民大學(xué)重陽金融研究院副院長(zhǎng)董希淼 ：按年收 ，按季付這樣杠桿率是四倍，然后說按年收，按月付杠桿率基本上就放大到十倍以上，一旦流動(dòng)性出現(xiàn)一點(diǎn)點(diǎn)問題，那么它就會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營的危?，倒閉。

　　樂伽公寓“甩鍋” 房東租客進(jìn)退兩難

　　在8月7日的聲明中，樂伽方面表示：不再履行已經(jīng)簽訂的房屋租賃合同，同意房東，房客解除與公司簽訂的合同。但這樣的表態(tài)，房東和租客都不能接受。

　　今年7月以來，“樂伽公寓經(jīng)營異常，疑似爆雷”的消息就不斷曝出，由于樂伽方面履約的進(jìn)度不同，房東和租客之間的爭(zhēng)議不斷。

　　江蘇南京樂伽公寓租客韋女士 ：他（房東）就講他（房東）肯定不愿意等 多等一天他（房東）就多損失一天，然后反正就是讓我走，或者你也不想搬走也行，那我就想辦法斷水?dāng)嚯姡�你自己看著辦。

　　江蘇南京樂伽公寓租客劉先生：樂伽違約了房東的那部分合同，我和樂伽的合同是要繼續(xù)履行的，然后我也是有權(quán)利一直住到租期結(jié)束，并且房東還是要返還我一個(gè)月的押金的。

　　在一份樂伽公寓與房東簽訂的合同中，記者看到，合同寫明：在租賃期內(nèi)，房東不得收回房屋，如果房屋權(quán)益發(fā)生法律糾紛，由房東承擔(dān)全部責(zé)任。房東則表示：自己也是受害者。

　　江蘇南京樂伽公寓房東李女士 ：到底能不能追究樂伽的一個(gè)責(zé)任，還是說我們自己協(xié)商去解決后面租金的問題，然后保留去追究樂伽公司責(zé)任的一個(gè)權(quán)利。

　　目前，樂伽公寓的主體南京樂伽商業(yè)管理有限公司及其分支機(jī)構(gòu)已經(jīng)因房屋租賃合同糾紛遭到起訴。雖然已有部分租客和房東達(dá)成調(diào)解協(xié)議，雙方各自承擔(dān)50%的損失，但大部分租客和房東，都不接受這樣的方案。

　　樂伽公寓“高進(jìn)低出”經(jīng)營模式存嚴(yán)重缺陷

　　租客們表示，選擇樂伽的原因是因?yàn)闃焚さ淖饨鹣鄬?duì)較低，而房東也覺得樂伽開出的條件比較優(yōu)惠，樂伽究竟是怎樣的一種運(yùn)營模式呢？

　　江蘇南京樂伽公寓租客劉先生：房子都比我愛我家那邊（其他中介公司）要低100到200元。是差不多和房東直接談的價(jià)格是相似的。

　　劉先生和樂伽公寓之間簽訂的合同顯示：每月租金為2250元，但這套房屋，樂伽公寓每月卻向房東支付租金2600元，高價(jià)收房，低價(jià)出租，這正是樂伽公寓在公告中所說的“高進(jìn)低出”經(jīng)營模式。對(duì)于房東來說，樂伽也開出了更加優(yōu)惠的“空置期”條件。

　　江蘇南京樂伽公寓房東李女士 ：第一套房它（樂伽公寓）要了45天的空置期，秦昭襄王之子但自如它的要求比較高 ，好像是三個(gè)月的空置期

　　記者：就是說它們（樂伽公寓）給的條件比其他的長(zhǎng)租公寓要優(yōu)惠很多？

　　江蘇南京樂伽公寓房東 李女士 ：可以這么說。

　　通過雙向優(yōu)惠的方式，樂伽迅速獲得了市場(chǎng)，然而“高進(jìn)低出”的同時(shí)，也意味著每出租一套房，樂伽每月就要損失數(shù)百元。而正是通過“長(zhǎng)收短付”的模式，樂伽獲得了填補(bǔ)資金漏洞的時(shí)間。

　　中國人民大學(xué)重陽金融研究院副院長(zhǎng)董希淼 ：短時(shí)間內(nèi)，那么它只要資金有進(jìn)有出，它能維持一個(gè)暫時(shí)的平衡，那么從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，這種中間有差價(jià)全部由它自己承擔(dān)，如果沒有別的更多的盈利來源，就很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題。

　　2018年以來，樂伽公寓在蘇州，杭州，成都等地的分公司先后被列入經(jīng)營異常名單，南京市鼓樓區(qū)房管局也曾約談樂伽公寓，樂伽公寓的運(yùn)營主體的注冊(cè)地更是在三年內(nèi)從南京市鼓樓區(qū)變更到南京市建鄴區(qū)，今年7月15日，西安市住建局也發(fā)出過針對(duì)樂伽公寓西安分公司的風(fēng)險(xiǎn)提示。但專家表示：這些措施難以應(yīng)對(duì)樂伽公寓出現(xiàn)的問題，監(jiān)管部門需要轉(zhuǎn)換監(jiān)思路。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民：也就是說以金融監(jiān)管的思維來看待租賃市場(chǎng)的這種商業(yè)模式，從這種保證金的角度來增加我們這種項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)的控制。對(duì)于一些加杠桿的行為，相應(yīng)的部門無論是住建還是金融監(jiān)管部門應(yīng)該給予一定的指導(dǎo)。

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